Er kan niet ongemotiveerd….
...worden gerenoveerd
In ons vorige blog heb je gelezen over je juridische mogelijkheden bij het ontvangen van een aanzienlijke verhoging van de energierekening. Nu de energieprijzen hoger zijn dan ooit, is goed denkbaar dat verhuurders overgaan tot renovatie. Als huurder zit je misschien niet te wachten op de overlast die de verbouwing teweegbrengt. Ben je als huurder verplicht om akkoord te gaan met de renovatie? Je leest het hier.
Onderscheid tussen dringende werkzaamheden of renovatie
Of er een verplichting bestaat om de renovatiewerkzaamheden te accepteren, is afhankelijk van alle omstandigheden van jouw specifieke situatie. Eerst is het belangrijk om een onderscheid te maken tussen dringende werkzaamheden en een renovatie, omdat de rechten en plichten van de huurder per situatie verschillen. Waaronder vallen de werkzaamheden die jouw verhuurder wil uitvoeren?
Dringende werkzaamheden zijn die werkzaamheden die eigenlijk geen uitstel dulden. Bijvoorbeeld als er een leiding is gesprongen. Als de verhuurder dit niet oplost, zal de schade enorm toenemen en zal het oplossen later veel duurder worden. Kort gezegd: het gehuurde hoeft niet op instorten te staan, maar er moet een mate van urgentie zijn. Het eindresultaat verandert niet. Het was een badkamer en na de dringende werkzaamheden blijft het nog steeds een badkamer. Bij dringende werkzaamheden ben je verplicht om de verhuurder toegang te verlenen. Bij een renovatie ligt dit iets anders. Renovatie heeft genotsverhoging als resultaat. De mate van wooncomfort gaat omhoog.
De begrippen renovatie en dringende werkzaamheden kunnen dicht bij elkaar liggen en soms verwarrend zijn. In de rechtspraak is de heersende opvatting bijvoorbeeld dat het plaatsen van dubbel glas het woongenot verhoogt, waardoor het onder renovatie valt. Met de huidige energieprijzen kun je je vraagtekens zetten bij deze opvatting.
Rechten bij renovatie
Een renovatie kan ingrijpende gevolgen hebben in de zin van een hogere huurprijs of overlast die de werkzaamheden met zich meebrengen. Om te mogen renoveren heeft de verhuurder je toestemming nodig. De verhuurder dient een redelijk voorstel aan je te presenteren. Of een voorstel redelijk is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling van het voorstel spelen de volgende factoren een rol:
- Aard van de werkzaamheden;
- Noodzaak medewerking huurder;
- Financiële consequenties verhuurder;
- (eventuele) Verhoging huurprijs;
- Vervangend huurobject;
- Overige omstandigheden van het geval.
Het is een belangenafweging. De ene factor zal de andere keer zwaarder worden meegewogen dan de andere factor. Dat is weer afhankelijk van het voorstel en jouw situatie. Komt de verhuurder niet met een redelijk voorstel? Dan mag je het schriftelijk weigeren. De verhuurder kan dan met een nieuw voorstel komen of hij/zij (hierna: hij) kan zijn voorstel laten toetsen door de rechter. Dit laatste kan hij doen als hij minder dan 10 woningen wenst te renoveren. De verhuurder moet bewijzen dat zijn voorstel redelijk is. De rechter kan dan vervangende toestemming geven om de renovatie uit te voeren. In deze situatie ben je als huurder verplicht om mee te werken.
Renovatie van het gehele complex
Voor renovatie van 10 of meer woningen heeft je verhuurder niet van iedereen toestemming nodig. Hij moet toestemming krijgen van minstens 70% van de huurders. Indien minder dan 70% toestemming geeft, moet de verhuurder naar de rechter om het voorstel te laten beoordelen op redelijkheid. Oordeelt de rechter dat het voorstel inderdaad redelijk is, dan mag de verhuurder renoveren. Anders moet de verhuurder terug naar de tekentafel, zijn plannen aanpassen en zijn huurders opnieuw om toestemming vragen.
70% van de huurders geeft toestemming en ik ben het nog steeds niet eens
De situatie kan voorkomen dat 70% van de huurders toestemming geeft en dat jij de renovatie eigenlijk nog steeds niet ziet zitten. Wat kun je doen?
De verhuurder is verplicht jou op de hoogte te stellen dat 70% van de huurders akkoord is. Als je het bericht ontvangt dat de verhuurder de vereiste toestemming van de huurders heeft gekregen, dan kun je het beste binnen 8 weken zelf naar de rechter stappen. Het is dan aan jou om te bewijzen dat de plannen niet redelijk zijn. Dit ziet op jouw situatie en niet op de renovatie van het gehele complex. Laat de termijn van 8 weken niet schieten als je het niet eens bent. Als deze termijn is verstreken, dan mag de verhuurder jouw stilte opvatten als een akkoord en starten met de renovatie.
Zoals je meerdere keren in deze tekst hebt kunnen lezen, is het vaak afhankelijk van de omstandigheden van de specifieke situatie welke rechten en plichten je hebt. In deze blog hebben we algemene handvatten willen bieden, maar huurrecht is zeer casusafhankelijk. Wij raden je daarom aan om jouw situatie altijd voor te leggen aan een van onze juristen voor een passend advies dat is afgestemd op jouw situatie. In deze blog zijn we bijvoorbeeld niet ingegaan op de vraag of je bij renovatie recht hebt op compensatie of de vraag wanneer huurprijsverhoging geoorloofd is, terwijl dit wel belangrijk is. Onze juristen kunnen je verder helpen.
